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血淚教訓告訴你，千萬別亂買公寓
“不限購、不限貸、戶型小、總價低，拎包入住，買一層送一層，售后包租。”
“女生確實更適合買公寓，總價低，裝修配套好，壓力不大。婚前自己住，婚后收租用，還不限名額，擁有自己的小金庫還能坐等升值，想想都開心。”
擔心產權問題？
——放心，我們不是40年、50年產權，是70年產權的住宅式公寓。
擔心公攤大，得房率低問題？
——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導板拓展，得房率可以高達100%。
擔心出租問題？
——多慮了，我們已經和**酒店簽訂托管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租。
擔心裝修費用高問題？
——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入巨額裝修費用
是不是招招切中你焦慮，句句讓你興奮至極，好像不趕緊上車就要錯過幾個億。
現在的公寓營銷花樣百出，已經不是單純地賣房子。
而現實中的公寓真的像廣告營銷說的一樣美好嗎？
01
血淚教訓
下面是身邊朋友買公寓后的慘痛經歷，為保護當事人隱私，以A、B為代號。
杭州80后A先生，最大的心愿就是在杭州買套房，落戶，然后把留守在四川老家讀小學的兒子接來身邊上學。
在辛苦打拼多年后，終于在房價如洪水猛獸奔潰前買了套酒店式公寓。
熬到交房，原以為可以結束租房的日子，結束兒子的留守兒童歲月。結果，一跑派出所，商業房產不給辦理落戶。
A先生當場差點崩潰，接下來就是遙遙無期的維權之路，找地產商各種愛答不理，找銷售，明明之前承諾辦理落戶，現在也翻臉否認。
買房不如租房，業主不如租客。花了幾十萬，卻連孩子九年義務教育都無法實現，這讓A先生心痛至極。
長沙90后B先生，大學畢業沒兩年，憑著自己的努力加上 貸款 在長沙買了個小公寓，他說身邊很多同齡人都在家里的支撐下買了房，自己不想靠家里，但是又覺得買房得趁早，尤其作為一個男生不管以找對象、結婚、做投資都有個準備。
可現實是，當時8500一平米買的，現在以9000每平米的價格掛了幾個月都無人問津。而且現在還沒拿到鑰匙，算了一下各種稅費，以9000的價格賣出的話已經開始虧損了。
如果這個房子持有時間延長幾年，房價不漲，不管是賣不賣得出去結果十有八九的是大虧一筆。
時間、精力、情感浪費不說，買個房子還虧錢，實在是不劃算。
02
為什么說不要隨便買公寓？
公寓，即商住房，指在商業、其他非住宅用地上建造的可以居住和辦公的房屋，主要以公寓式住宅、LOFT公寓或者躍層復式公寓形式存在。
買這種房子是不能落戶的，更加無學區房可言。為什么總有一些人想著買公寓呢？甚至想通過買公寓解決小孩上學問題？
兩個原因。
第一，被公寓的低總價和最基本的居住條件吸引。很多人希望先上車再說，好歹有個居住場所，關鍵是價格在能承受的范圍之內，很多小公寓幾十萬就能搞定，經濟壓力小。
第二，不懂。很多人確實是不了解公寓的市場內幕，又是第一次買，被銷售、中介、地產商的營銷廣告等已經忽悠的等不及了，一旦買入后，很多關鍵的問題都無處可尋，根本沒人管。
那如何避免陷入公寓的陷阱呢？以下幾個問題必須得提前了解：
1）高額的稅費
二手商住房交易賣方需要交納：增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅；買方需要交納契稅和印花稅。個人所得稅、契稅也是全額征收，不像住宅會進行減免。
假設，胡小姐于五年前以200萬元全款購買了一套面積為60平方米的商業性質房屋，入住時繳納契稅6萬元，公共維修基金4萬元。2019年將房屋賣出，網簽價為350萬元，上述房屋原值及相關費用均有合法有效憑據。胡小姐轉讓這套房需要繳納什么稅費，分別是多少呢？
其中（每個城市的各種稅率略有差別）：
增值稅：350*5.6%=19.6萬
個人所得稅：350*3%=10.5萬
契稅：350*3%=10.5萬
印花稅：350*0.5%=1.75萬
這幾樣費用算下來已經有19.6萬+10.5萬10.5萬+1.75=42.35萬元。
很明顯，這并不是一筆小的稅費。
2） 首付 、 利率 高，貸款年限短
購房者如果擁有50萬首付，可以購買150萬的住宅（住宅首付最低30%），公寓卻只能購買100萬（公寓首付最低50%）。同樣的總價，住宅購房門檻比公寓低。
其次貸款年限短，導致公寓月供壓力巨大。同樣貸款100萬，住宅物業最長能貸款30年，月供只需要5307元/月，公寓物業最長卻只能貸款10年，月供要達到11041元/月，這給購房者帶來極大資金壓力。
另外，公寓利息較高，住宅可以使用利息較低的公積金也可以使用商貸，最高利息4.9%；公寓物業基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1個百分點，進一步壓縮公寓的投資 收益 。
3）租金漲幅緩慢，回報周期較長
圖片來源：國民經略
很多人買公寓的初衷都是為了投資賺錢，心想總價不高，買來租出去，坐等收租。
但是，如果地段不好的地方，公寓是很難租出去的，就算能出租，資金回籠時間也過長。
2019年一二線城市的房屋租金回報率基本在2%左右徘徊，公寓物業由于是商業物業，樂觀估計租金回報率達到3%。如果光靠租金收益，需要33年才能回籠資金。
4）使用成本居高不下
公寓產品全部都不可以通燃氣，這導致居住客戶燒菜煮飯只能通過電器解決，但是公寓的水電都是商業用電，比民用電貴了一倍，與此同時還有高昂的物業費，這對居住客戶更是一筆較大的負擔，居住客戶只有晚上回來，基本享受不到物業的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業費。
比如某市居民用水2.3/噸，而公寓水費5.2/噸；居民用電每度0.573元，而公寓電費每度1.2元；同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。
整體估算下來，公寓的生活成本同比住宅物業生活成本要高出160%左右。
如果是自己居住，會大大抬高生活成本；如果是出租，因為高額的居住成本也會嚇跑租客，這也是公寓不好出租的一個重要原因。
5）逐步惡化的環境
在租賃市場中，辦公客戶可以支付和承擔的租金通常遠遠高于居住客戶。因此導致辦公客戶在公寓租住的比例逐年增大。
如果你買了酒店式公寓，可能會認識做各行各業的鄰居。
早教、私家餐飲、婚慶，個人工作室等這些還好，但是如果一棟公寓入住了美容美發、KTV、深夜食堂、會所等，可能就得是上班高峰期等電梯等到懷疑人生，晚上被歌舞升平的嘈雜聲吵到絕望崩潰。
隨著辦公客戶逐步增多，公寓的生活環境是越來越惡化，這也正在導致居住客戶的流失。
03
如何買公寓？
前兩月，央視《經濟半小時》節目，痛批了佛山萬科將辦公用房包裝成公寓房出售的事情，稱其：掛羊頭賣狗肉的事，早晚都要穿幫，在國家的法律法規面前，再大的店，也不能欺客。
事后，佛山市政府約談萬科，要求全面整改。萬科方面表示，堅決落實政府提出的四點要求，給業主和公眾一個滿意的答復。
其實，類似于這種現象在行業里已經比較普遍了。很多人上當的原因是廣告營銷以及銷售人員解釋時帶來的一些主觀上的誤導。
所以，在購買之前，得先搞清楚什么是公寓？
公寓本身不是一個嚴謹的概念，它只是一種約定俗成的表述。
從土地性質上講，我國的土地有住宅、商業、工業、教育、旅游等多個門類，但沒有“公寓用地”這個門類。
早期，很多公寓產品都是建在住宅用地上的，這種房子和普通住宅沒有什么區別，也是70年產權，可以落戶、有學位，只是戶型是公寓風格。
隨著商業用地的供應量越來越大，商鋪和寫字樓對地段的要求非常高，也沒有居住房的需求市場大，于是不少開發商開始在商業用地上蓋起了居住用途的酒店式公寓。
但是，隨著這種酒店式公寓越來越多，嚴重影響到城市規劃的嚴肅性，不少城市開始嚴禁商業用地建居住型公寓。
原因在于，商業用地本身是用來建商鋪、寫字樓，做產業的，是用來解決城市就業問題和創造稅收的，如果都搞成居住場所了，當地政府靠什么吃飯？城市規劃的意義又何在？
買公寓前一定要問清楚，你買的房子是公寓還是寫字樓。
雖然，很多人買了公寓，房產證上也沒有可以證明它是公寓的證據，也照樣在住人。這種情況是因為很多城市還沒有開始管理，少數大城市就已經嚴格要求了。所以，還是謹慎為之比較好。
如果確定是真的公寓之后，那到底該不該買呢？
1）從投資角度講
小型公寓，總價較低、貸款不受限、使用率高、核心地段出租率會很高，所以，地段對于買公寓尤為重要，如果購買的話建議選擇商圈成熟、交通便利的區域。一方面便于出租，租金有保障；另一方面，是因為漲值空間比較大，利于另作他用。
這點比較適合一二線限購城市資金寬裕者長期投資或剛需短期過渡者購買。
2）從政策角度看
各地政策和市場行情變化大、且不相同，如北京有社保、無房要求，廣州之前有限定銷售對象。因城施策、分類指導，所以，切記盲目跟風。
渭南時代星苑小區屬于公寓類型嗎?
公寓式小區。時代星苑小區位于渭南市臨渭區前進路，是一分散式公寓小區，該小區的綠植覆蓋率達到百分之六十，還有醫院超市等建筑設施供居民日常生活。
渭南市西一路泰和匯公寓1平方多錢？
泰和匯商務中心公寓 價格5000-5500元/㎡
目前有商鋪和公寓在售，商鋪價格1.8萬-2萬之間，公寓56.46-95.2㎡價格區間5000-5500元/㎡，全款9折，按揭9.2折，預計2020年上半年交房。
買渭南光合宸院房子多不多
您好，渭南光合宸院的房子數量不多，但是比較熱門。根據渭南市房地產網的數據，光合宸院的房子數量約為200套，其中有一部分是商品房，一部分是公寓，還有一部分是別墅。渭南光合宸院的房子價格也比較高，一般情況下，商品房的價格在6000元/平方米左右，公寓的價格在7000元/平方米左右，而別墅的價格則更高，可能會達到10000元/平方米以上。此外，渭南光合宸院的房子還擁有優質的配套設施，比如完善的社區服務、良好的交通環境、安全的消防設施等，因此，買渭南光合宸院的房子是一個不錯的選擇。
標簽： 渭南適合婚前買的公寓
